Invité du podcast : Johan Lundin, Co-Fondateur & PDG, Agendo
Animatrice : Laura Heuer, Sensorberg (Head of Sales & Marketing)
Sujet : Bâtiments à usage mixte — Réservation, contrôle d’accès et l’opérateur entièrement automatisé
Présentation de l’épisode
Dans cet épisode de The Smart Storage Talk, Laura Heuer s’entretient avec Johan Lundin, co-fondateur et PDG d’Agendo — un système d’exploitation pour espaces partagés basé à Stockholm.
Johan a lancé Agendo en 2020 avec une idée simple : les opérateurs d’espaces partagés — qu’il s’agisse de salles de conférence, d’unités de self-stockage ou de bureaux en coworking — ne devraient avoir aucune tâche administrative à accomplir. Un client effectue une réservation, paie et obtient l’accès. L’opérateur surveille. Le système gère tout le reste.
Agendo s’est récemment intégré à Sensorberg One Access, faisant de ce flux entièrement automatisé une réalité : une réservation active l’accès, et la fin d’une réservation le révoque — sans aucune étape manuelle.
Ensemble, Laura et Johan abordent :
- Pourquoi les bâtiments à usage mixte représentent une opportunité de revenus sous-exploitée — et comment en tirer parti sans recruter de personnel supplémentaire
- Ce qui freine les opérateurs à adopter un fonctionnement entièrement sans personnel, et ce que les données montrent réellement
- Pourquoi les opérateurs devraient d’abord concevoir pour un flux numérique avant de construire leur modèle économique — et non l’inverse
- Comment les systèmes numériques révèlent des comportements clients que les opérations analogiques n’auraient jamais pu observer
- Silver Plate : une nouvelle initiative pour offrir aux opérateurs débutants un interlocuteur unique, une facture unique et une responsabilité unique vis-à-vis de tous les fournisseurs
Cet épisode est indispensable pour les opérateurs de self-stockage, les investisseurs immobiliers et toute personne qui planifie ou modernise un site à usage mixte.
À propos d’Agendo
Agendo est une plateforme de réservation et d’exploitation pour espaces partagés, fondée à Stockholm en 2020. Elle fonctionne comme un système en marque blanche intégré au propre site web de l’opérateur — les clients ne voient jamais la marque Agendo. À partir de là, elle gère les réservations, les paiements récurrents, les préavis et la remise d’accès numérique. Agendo sert les salles de conférence, le self-stockage, le coworking, les logements étudiants et des espaces partagés de niche comme les simulateurs de golf. La plateforme est actuellement en expansion en Europe.
Qu’est-ce qu’Agendo — et pourquoi les opérateurs de self-stockage devraient-ils s’y intéresser ?
La réponse courte, dans les mots de Johan : « Vous voulez nous voir le moins possible. »
Agendo est délibérément invisible. Les clients réservent sur le site de l’opérateur, paient via le flux de paiement de l’opérateur et reçoivent l’accès via leur téléphone. Agendo gère la logique derrière tout cela — et se connecte directement à Sensorberg One Access pour contrôler la porte physique.
Johan : « Notre flux idéal, c’est un flux entièrement automatisé pour le client. Effectuer la réservation, régler le paiement et obtenir l’accès. Et vous, en tant que propriétaire ou opérateur, vous n’êtes pas censé faire grand-chose, si ce n’est surveiller et vous assurer que les installations sont en ordre. La partie administrative doit se gérer d’elle-même. »
Pour le self-stockage en particulier, le modèle s’applique parfaitement. Un locataire réserve une unité, paie un premier frais et est facturé automatiquement chaque mois jusqu’à ce que lui ou l’opérateur mette fin à l’abonnement. L’accès est actif dès le début de la réservation. Lorsque le contrat se termine, l’accès s’arrête.
Pourquoi l’usage mixte représente une opportunité plus grande que la plupart des opérateurs ne le réalisent
Le self-stockage n’existe pas en vase clos. De nombreux opérateurs disposent également de bureaux en coworking, de salles de réunion, de locations de camions ou d’espaces inoccupés dont ils ne savent pas quoi faire. L’argument de Johan est que l’infrastructure numérique — réservation et contrôle d’accès — est ce qui transforme cet espace mort en revenus.
Il l’a observé dans toute la clientèle d’Agendo :
Johan : « Vous avez une entreprise qui possède plusieurs self-stockages, mais qui dispose aussi d’un coworking et loue des bureaux. Généralement, le self-stockage fait partie d’un contexte plus large. Nous pouvons gérer d’autres activités annexes. Et la valeur d’avoir tout dans un seul système est évidente — car vous n’avez pas à perdre de temps à copier-coller des informations entre différents systèmes. »
L’exemple le plus frappant qu’il cite est celui des salles de conférence. Dans de nombreux immeubles de bureaux, des salles somptueusement aménagées restent vides la majeure partie de la journée — utilisées pour deux réunions internes, coûtant à l’organisation 1 000 € par mois ou plus. La même salle, ouverte aux réservations externes à quelques centaines d’euros de l’heure, pourrait générer le double. La technologie pour y parvenir existe déjà. Ce qui manque, c’est la volonté d’ouvrir le bâtiment.
Johan : « Cet espace coûte probablement 1 000 € par mois. Sans aucun effort, vous pourriez le louer et gagner 2 000 € si vous êtes ouvert à l’idée. »
Le frein n’est généralement pas d’ordre technique. Les opérateurs supposent qu’ouvrir un espace aux réservations externes implique plus d’administration, plus de clés, plus de coordination. Avec l’intégration Agendo–Sensorberg, cela ne signifie rien de tout cela. La réservation contrôle l’accès. Le système se gère lui-même.
L’expérience opérateur : De « Envoyez-nous un e-mail » à l’emménagement instantané
L’intérêt de Johan pour le self-stockage n’est pas seulement professionnel. Il a récemment essayé de louer une unité lui-même lors d’un déménagement — et s’est heurté directement à tout ce qui ne va pas dans la façon dont de nombreux sites fonctionnent encore.
Johan : « Je vais sur le site web et je dois remplir un formulaire par e-mail pour voir si quelque chose est disponible. Puis je dois attendre qu’ils me répondent. Deux jours se sont écoulés et j’aurais déjà pu déplacer mes affaires. »
C’est le chiffre d’affaires qui s’échappe chaque jour des sites qui n’ont pas effectué la transition numérique. Un locataire potentiel qui a besoin de stockage maintenant — en raison d’un déménagement, d’une rénovation, d’un événement de vie — n’a pas deux jours. Il trouve un site qui lui permet de réserver en cinq minutes, et celui avec le formulaire par e-mail perd l’affaire définitivement.
Laura fait le lien directement avec ce qu’entend Sensorberg de la part des opérateurs :
Laura : « Nous avons moins d’espace chez nous pour stocker nos affaires. Nos vies sont plus flexibles. Les gens bougent. La demande est structurelle — et elle est immédiate. »
Penser numérique d’abord. Puis construire son modèle économique.
L’un des échanges les plus pratiques de l’épisode survient lorsque Laura demande ce que les opérateurs sous-estiment lorsqu’ils cherchent à se numériser. La réponse de Johan est contre-intuitive.
Le problème n’est pas la technologie. C’est que les opérateurs conçoivent d’abord des modèles économiques complexes — plusieurs niveaux d’adhésion, différentes règles d’accès, différents tarifs pour chacun — et tentent ensuite de les intégrer dans un flux de réservation numérique. À ce stade, la complexité est déjà incorporée et le système ne peut pas la gérer proprement.
Johan : « Habituellement, lorsque les gens développent leurs modèles économiques, ils ne réfléchissent pas à la façon dont cela sera géré numériquement. Ça devient très vite compliqué. Si vous y réfléchissez — mettez-le d’abord dans un flux numérique. Qu’est-ce qui a du sens dans un flux numérique ? Comment simplifier vos règles métier ? »
Son conseil pour ceux qui démarrent : restez simple. Un seul type d’adhésion. Une tarification claire. Des conditions transparentes. Les clients le comprennent immédiatement, et le système peut le gérer sans exceptions.
Johan : « Restez simple. Si vous démarrez, soyez très clair — parce que c’est aussi très clair pour les clients. C’est à ça que ressemble la transparence. »
Il ne dit pas que la complexité n’est jamais justifiée. Mais soyez ouvert à la possibilité que certaines de ce qui semblait être une caractéristique nécessaire du modèle économique n’était en réalité qu’une chose qui n’avait jamais été remise en question.
Osez passer en mode entièrement sans personnel
La peur de gérer un site sans personnel sur place est réelle. Laura l’entend constamment de la part des opérateurs qui envisagent ce changement. La réponse de Johan est de pointer cinq années d’expérience vécue.
Johan : « Osez passer entièrement au numérique. Osez ne pas avoir de personnel. Je pense que c’est un grand pas pour les professionnels de l’immobilier — se retirer. C’est un peu effrayant. Mais nous travaillons avec ces situations depuis presque cinq ans. »
Agendo gère plusieurs de ses propres espaces sans personnel — y compris des simulateurs de golf — comme moyen de tester ce qu’ils demandent à leurs clients de faire confiance. Les résultats sont constants.
Johan : « Nous avons 2 500 clients dans nos activités internes qui sont sans personnel, associés à un accès numérique, ouverts tard le soir. Parmi eux — peut-être 0,2 % n’ont pas été en mesure de suivre le parcours et ont eu besoin d’aide. Il y a d’énormes gains si vous osez simplement laisser cela sans personnel. »
Son explication sur la raison pour laquelle cela fonctionne est mémorable :
Johan : « Les gens sont étonnamment autonomes quand personne n’est là. S’il y a quelqu’un, ils deviennent un peu complaisants — ils courent vers la personne la plus proche. S’ils sont seuls, ils prennent encore 10 secondes comme : “d’accord, donc, oh, je suis censé aller là-bas.” Et ils s’en sortent. »
Laura ajoute le complément pratique : une signalétique claire, un flux numérique simple et un canal de contact pour les cas particuliers est tout le filet de sécurité dont vous avez besoin. Vous n’avez pas besoin de quelqu’un sur place.
Les opérations numériques révèlent des comportements clients que vous n’auriez jamais vus autrement
Laura soulève un point souvent négligé dans la conversation sur la numérisation : les données.
Lorsque chaque réservation, événement d’accès et annulation transite par un système numérique, les opérateurs peuvent voir des choses qui étaient auparavant invisibles — quand les clients préfèrent accéder à leurs unités, quelles tailles d’unités sont les plus demandées à quelle période de l’année, combien de temps à l’avance les gens réservent, ce qui déclenche un déménagement.
Laura : « Si tout est intelligent et numérique, vous pouvez essayer de comprendre vos clients — parce que vous pouvez tout voir. Quels sont leurs comportements de réservation préférés ? Avoir tout en mode intelligent, oui, ça demande un investissement au départ. Mais vous pouvez finalement comprendre le comportement de vos clients et vous développer à partir de là. »
La recommandation de Johan aux nouveaux clients est toujours la même : avant de changer quoi que ce soit, effectuez vous-même un parcours client. Réservez via votre propre site web, effectuez un paiement, observez à quoi ressemble et ce que ressent l’expérience d’accès. Puis regardez vos données.
Johan : « Quand vous faites un changement — vous changez un prix, vous changez une description, vous changez une image — allez simplement vérifier le parcours client. Regardez-le comme le client. Demandez toujours : est-ce logique ? Est-ce illogique ? »
Silver Plate : Un interlocuteur, une facture, un problème de moins
La dernière partie de la conversation aborde un point douloureux que Laura et Johan rencontrent constamment : les nouveaux opérateurs qui savent ce qu’ils veulent construire, mais n’ont aucune idée de comment coordonner les fournisseurs nécessaires. Système de réservation, contrôle d’accès, vidéosurveillance, installateur, alarme, conformité assurance — autant de conversations séparées, de devis séparés, de délais séparés.
Johan est le pionnier d’une initiative — encore en mode furtif — appelée Silver Plate. Le concept : un seul interlocuteur qui coordonne tous les sous-fournisseurs, livre la solution complète et la facture sous forme d’un abonnement mensuel unique.
Johan : « La vision est de le livrer sur un plateau d’argent. Le client a un seul point de contact. Vous pouvez appeler une personne et dire : “Je ne comprends pas ce devis. Est-ce que ce système fonctionne avec cet autre système ? Est-ce conforme à mon assurance ?” Une réponse. C’est tout. »
L’attrait est autant pratique que commercial. Aujourd’hui, coordonner plusieurs fournisseurs peut ajouter des semaines ou des mois à un projet avant même qu’une plateforme de réservation comme Agendo soit mise en ligne. Silver Plate réduit considérablement ce délai.
Johan : « Vous avez un self-stockage, vous avez besoin de ceci, cela, ça, et encore ça, et vous voulez être en ligne le 1er août. Ça vous coûtera tant par mois. Première facture : le 15 août. Vous êtes prêt. C’est tout ce que vous avez besoin de savoir. »
Silver Plate ne fait pas partie d’Agendo et fonctionnera comme une initiative autonome. Johan y voit un moyen de rendre l’ensemble de l’écosystème — y compris Agendo — plus facile à adopter.
Points clés à retenir
- L’intégration Agendo–Sensorberg crée un flux d’emménagement entièrement automatisé : la réservation active l’accès, la fin de la réservation le révoque — sans aucune étape manuelle
- Les bâtiments à usage mixte représentent une opportunité de revenus sous-utilisée ; la même infrastructure numérique qui gère le self-stockage peut ouvrir des salles de conférence, des bureaux en coworking et des espaces inutilisés aux réservations externes
- Concevez d’abord votre modèle économique pour un flux numérique — la complexité qui ne peut pas être exprimée clairement dans un système de réservation est un signal pour simplifier, non pour trouver un contournement
- La peur d’une exploitation entièrement sans personnel est compréhensible mais non justifiée par les données : 99,8 % des clients dans des espaces sans personnel se servent eux-mêmes sans problème
- Les opérations numériques révèlent des comportements clients que les installations analogiques n’auraient jamais pu observer — utilisez-les pour adapter votre modèle et vous développer avec confiance
- Les opérateurs débutants ne devraient pas avoir à coordonner cinq fournisseurs seuls ; des initiatives comme Silver Plate indiquent un avenir où la pile numérique complète est livrée comme un service géré unique
La technologie pour gérer un site sans aucune administration manuelle existe déjà. La question est de savoir si les opérateurs osent l’utiliser.
