Podcast-Gast: Johan Lundin, Mitgründer & CEO, Agendo
Moderatorin: Laura Heuer, Sensorberg (Head of Sales & Marketing)
Thema: Mixed-Use-Gebäude — Buchung, Zutrittskontrolle und der vollständig automatisierte Betrieb
Episodenüberblick
In dieser Episode von The Smart Storage Talk spricht Laura Heuer mit Johan Lundin, Mitgründer und CEO von Agendo — einem in Stockholm ansässigen Betriebssystem für Shared Spaces.
Johan gründete Agendo 2020 mit einer klaren Idee: Betreiber von gemeinsam genutzten Räumen — ob Konferenzräume, Self-Storage-Einheiten oder Coworking-Plätze — sollten keinerlei Administration betreiben müssen. Ein Kunde bucht, bezahlt und bekommt Zugang. Der Betreiber überwacht. Das System erledigt alles dazwischen.
Agendo hat kürzlich mit Sensorberg One Access integriert und macht diesen vollständig automatisierten Ablauf zur Realität: Eine Reservierung aktiviert den Zugang, und das Ende einer Buchung entzieht ihn — kein manueller Schritt erforderlich.
Gemeinsam behandeln Laura und Johan:
- Warum Mixed-Use-Gebäude eine unterschätzte Umsatzmöglichkeit sind — und wie man sie ohne zusätzliches Personal erschließt
- Was Betreiber davon abhält, vollständig unbemannt zu gehen, und was die Daten tatsächlich zeigen
- Warum Betreiber zuerst für einen digitalen Ablauf entwerfen sollten, bevor sie ihr Geschäftsmodell entwickeln — nicht umgekehrt
- Wie digitale Systeme Kundenverhalten sichtbar machen, das analoge Betriebe niemals erkennen könnten
- Silver Plate: eine neue Initiative, die Erstbetreibern einen einzigen Ansprechpartner, eine einzige Rechnung und eine einzige Verantwortlichkeit für alle Lieferanten bietet
Diese Episode ist unverzichtbar für Self-Storage-Betreiber, Immobilieninvestoren und alle, die eine Mixed-Use-Anlage planen oder modernisieren.
Über Agendo
Agendo ist eine Buchungs- und Betriebsplattform für Shared Spaces, gegründet 2020 in Stockholm. Sie läuft als White-Label-System, das in die eigene Website des Betreibers eingebettet ist — Kunden sehen die Marke Agendo nie. Von dort aus verwaltet es Reservierungen, wiederkehrende Zahlungen, Kündigungsfristen und die digitale Zugangübergabe. Agendo bedient Konferenzräume, Self-Storage, Coworking, Studentenwohnheime und Nischen-Shared-Spaces wie Golf-Simulatoren. Die Plattform expandiert derzeit nach Europa.
Was ist Agendo — und warum sollten Self-Storage-Betreiber aufhorchen?
Die kurze Antwort, in Johans Worten: „Sie wollen uns so wenig wie möglich sehen.”
Agendo ist bewusst unsichtbar. Kunden buchen auf der Website des Betreibers, bezahlen über den Zahlungsfluss des Betreibers und erhalten Zugang über ihr Smartphone. Agendo steuert die Logik hinter allem — und verbindet sich direkt mit Sensorberg One Access, um die physische Tür zu bedienen.
Johan: „Unser idealer Ablauf ist ein vollständig automatisierter Ablauf für den Kunden. Die Reservierung vornehmen, die Zahlung erledigen und Zugang erhalten. Und Sie als Eigentümer oder Betreiber müssen im Grunde nichts tun außer überwachen und dafür sorgen, dass die Einrichtungen in Ordnung sind. Das administrative Zeug sollte sich von selbst regeln.”
Für Self-Storage im Speziellen passt das Modell nahtlos. Ein Mieter bucht eine Einheit, zahlt eine erste Gebühr und wird automatisch jeden Monat abgerechnet, bis er oder der Betreiber das Abonnement beendet. Der Zugang ist ab dem Moment der Buchung aktiv. Wenn der Vertrag endet, endet der Zugang.
Warum Mixed-Use eine größere Chance ist, als die meisten Betreiber ahnen
Self-Storage existiert nicht im Vakuum. Viele Betreiber haben auch Coworking-Plätze, Besprechungsräume, LKW-Vermietungen oder schwer nutzbare Flächen, für die sie noch keine Verwendung gefunden haben. Johans Argument: Digitale Infrastruktur — Buchung plus Zutrittskontrolle — ist das, was aus diesem Leerstand Umsatz macht.
Er hat es im gesamten Kundenstamm von Agendo beobachtet:
Johan: „Sie haben ein Unternehmen, das mehrere Self-Storages hat, aber auch ein Coworking-Space und Büros vermietet. Normalerweise ist das Self-Storage Teil eines breiteren Kontexts. Wir können auch andere Nebengeschäfte abwickeln. Und der Wert, alles in einem System zu haben, liegt auf der Hand — weil man keine Zeit damit verschwenden muss, Informationen zwischen verschiedenen Systemen zu kopieren.”
Das eindrucksvollste Beispiel, das er nennt, sind Konferenzräume. In vielen Bürogebäuden stehen aufwendig ausgestattete Räume den Großteil des Tages leer — genutzt für zwei interne Meetings und dennoch €1.000 pro Monat oder mehr kostspielig. Derselbe Raum, für externe Buchungen zu wenigen hundert Euro pro Stunde geöffnet, könnte das Doppelte einbringen. Die Technologie dafür existiert bereits. Was fehlt, ist die Bereitschaft, das Gebäude zu öffnen.
Johan: „Dieser Raum kostet wahrscheinlich €1.000 im Monat. Ohne jeglichen Aufwand könnten Sie ihn vermieten und €2.000 verdienen, wenn Sie offen für die Idee sind.”
Die Hürde ist meistens nicht technischer Natur. Betreiber gehen davon aus, dass das Öffnen eines Raums für externe Buchungen mehr Administration, mehr Schlüssel, mehr Koordination bedeutet. Mit der Agendo–Sensorberg-Integration bedeutet es keines dieser Dinge. Die Buchung steuert den Zugang. Das System verwaltet sich selbst.
Die Betreibererfahrung: Von „Schreiben Sie uns eine E-Mail” zu sofortigem Einzug
Johans Interesse an Self-Storage ist nicht nur professioneller Natur. Er versuchte kürzlich selbst, eine Einheit zu mieten, während er umzog — und stieß direkt auf alles, was mit dem Betrieb vieler Anlagen noch immer nicht stimmt.
Johan: „Ich gehe auf die Website und muss ein E-Mail-Formular ausfüllen, um zu sehen, ob etwas verfügbar ist. Und dann muss ich warten, bis sie sich bei mir melden. Zwei Tage sind vergangen und ich hätte schon längst meine Sachen einlagern können.”
Das ist der Umsatz, der täglich aus Anlagen verloren geht, die den digitalen Übergang noch nicht vollzogen haben. Ein potenzieller Mieter, der sofort Storage braucht — wegen eines Umzugs, einer Renovierung, eines Lebensereignisses — hat keine zwei Tage. Er findet eine Anlage, bei der er in fünf Minuten buchen kann, und die mit dem E-Mail-Formular verliert das Geschäft dauerhaft.
Laura verbindet das direkt mit dem, was Sensorberg von Betreibern hört:
Laura: „Wir haben weniger Platz zu Hause, um unsere Sachen zu lagern. Unser Leben ist flexibler. Menschen ziehen um. Die Nachfrage ist strukturell — und sie ist unmittelbar.”
Erst digital denken. Dann das Geschäftsmodell entwickeln.
Einer der praktischsten Gesprächsabschnitte der Episode entsteht, als Laura fragt, was Betreiber unterschätzen, wenn sie digital werden wollen. Johans Antwort ist kontraintuitiv.
Das Problem ist nicht die Technologie. Es ist, dass Betreiber zuerst komplexe Geschäftsmodelle entwerfen — mehrere Mitgliedschaftsstufen, unterschiedliche Zugangsregeln, unterschiedliche Preise für jede — und erst dann versuchen, diese in einen digitalen Buchungsablauf zu pressen. Zu diesem Zeitpunkt ist die Komplexität bereits eingebaut und das System kann sie nicht sauber verarbeiten.
Johan: „Normalerweise denken Menschen bei der Entwicklung ihrer Geschäftsmodelle nicht daran, wie das digital abgewickelt werden soll. Es wird sehr schnell kompliziert. Wenn man darüber nachdenkt — erst in einen digitalen Ablauf übersetzen. Was ergibt in einem digitalen Ablauf Sinn? Wie macht man seine Geschäftsregeln einfacher?”
Sein Rat für alle, die anfangen: Halten Sie es einfach. Ein Mitgliedschaftstyp. Klare Preisgestaltung. Transparente Konditionen. Kunden verstehen es sofort, und das System kann es ohne Ausnahmen handhaben.
Johan: „Halten Sie es einfach. Wenn Sie anfangen, machen Sie es sehr klar — denn es ist auch für Kunden sehr klar. So sieht Transparenz aus.”
Er sagt nicht, dass Komplexität nie gerechtfertigt ist. Aber seien Sie offen für die Möglichkeit, dass manches, was sich wie ein notwendiges Merkmal des Geschäftsmodells anfühlte, eigentlich nur etwas war, das noch nie hinterfragt worden war.
Wagen Sie den vollständig unbemannten Betrieb
Die Angst, eine Anlage ohne Personal vor Ort zu betreiben, ist real. Laura hört sie ständig von Betreibern, die diesen Schritt erwägen. Johans Antwort ist, auf fünf Jahre gelebte Erfahrung zu verweisen.
Johan: „Wagen Sie es, vollständig digital zu gehen. Wagen Sie es, keine Besetzung zu haben. Ich denke, das ist ein großer Schritt für Immobilienmenschen — loszulassen. Es ist irgendwie beängstigend. Aber wir arbeiten seit fast fünf Jahren mit diesen Situationen.”
Agendo betreibt mehrere eigene unbemannte Räume — darunter Golf-Simulatoren — als Weg, das zu testen, was sie Kunden zumuten. Die Ergebnisse sind konsistent.
Johan: „Wir haben 2.500 Kunden in unseren internen Unternehmen, die unbemannt und mit digitalem Zugang ausgestattet sind, bis spät in die Nacht geöffnet. Von diesen waren vielleicht 0,2 % nicht in der Lage, den Prozess selbstständig zu durchlaufen und benötigten Hilfe. Es gibt enorme Vorteile, wenn man es einfach wagt, es unbemannt zu lassen.”
Seine Erklärung, warum es funktioniert, ist einprägsam:
Johan: „Menschen sind überraschend selbstständig, wenn niemand da ist. Wenn jemand da ist, werden sie ein bisschen bequem — sie laufen einfach zur nächsten Person. Wenn sie allein sind, nehmen sie sich noch 10 Sekunden und denken: ‚Okay, also, aha, ich soll da hinübergehen.’ Und sie kommen zurecht.”
Laura ergänzt das Praktische: klare Beschilderung, ein einfacher digitaler Ablauf und ein Kontaktkanal für Ausnahmefälle ist alles, was man als Absicherung braucht. Man braucht niemanden vor Ort.
Digitaler Betrieb macht Kundenverhalten sichtbar, das Sie sonst nie sehen würden
Laura spricht einen Punkt an, der in der Digitalisierungsdiskussion oft übersehen wird: Daten.
Wenn jede Buchung, jedes Zutrittsereignis und jede Stornierung durch ein digitales System fließt, können Betreiber Dinge sehen, die vorher unsichtbar waren — wann Kunden ihre Einheiten bevorzugt nutzen, welche Einheitsgrößen zu welchen Jahreszeiten am stärksten nachgefragt werden, wie weit im Voraus Buchungen erfolgen, was einen Auszug auslöst.
Laura: „Wenn alles smart und digital ist, können Sie versuchen, Ihre Kunden zu verstehen — weil Sie alles sehen können. Was sind ihre bevorzugten Buchungsverhalten? Mit allem Smart zu haben, ja, das erfordert anfangs eine Investition. Aber Sie können letztendlich das Kundenverhalten verstehen und von dort aus skalieren.”
Johans Empfehlung an neue Kunden ist jedes Mal dieselbe: Bevor Sie etwas ändern, machen Sie selbst eine Kundenreise. Buchen Sie über Ihre eigene Website, leisten Sie eine Zahlung, schauen Sie, wie die Zutrittserfahrung aussieht und sich anfühlt. Dann schauen Sie sich Ihre Daten an.
Johan: „Wenn Sie eine Änderung vornehmen — einen Preis ändern, eine Beschreibung ändern, ein Bild ändern — schauen Sie sich einfach die Kundenreise an. Sehen Sie es wie der Kunde. Fragen Sie immer: Macht das Sinn? Macht das keinen Sinn?”
Silver Plate: Ein Ansprechpartner, eine Rechnung, ein Problem weniger
Der abschließende Teil des Gesprächs widmet sich einem Schmerzpunkt, auf den Laura und Johan ständig stoßen: neue Betreiber, die wissen, was sie aufbauen wollen, aber keine Ahnung haben, wie sie die notwendigen Lieferanten koordinieren sollen. Buchungssystem, Zutrittskontrolle, CCTV, Installateur, Alarm, Versicherungskonformität — alles separate Gespräche, separate Angebote, separate Zeitpläne.
Johan ist Pionier einer Initiative — noch in der Stealth-Phase — namens Silver Plate. Das Konzept: ein einziger Ansprechpartner, der alle Sub-Lieferanten koordiniert, die Gesamtlösung liefert und sie als eine einzige monatliche Gebühr abrechnet.
Johan: „Die Vision ist, es auf einem silbernen Tablett zu liefern. Der Kunde hat einen Ansprechpartner. Sie können eine Person anrufen und sagen: ‚Ich verstehe dieses Angebot nicht. Funktioniert dieses System mit jenem System? Ist es konform mit meiner Versicherung?’ Eine Antwort. Das war’s.”
Der Reiz ist ebenso praktisch wie kommerziell. Heute kann die Koordination mehrerer Lieferanten Wochen oder Monate zu einem Projekt hinzufügen, bevor eine Buchungsplattform wie Agendo überhaupt live gehen kann. Silver Plate komprimiert diesen Zeitplan.
Johan: „Sie haben ein Self-Storage, Sie brauchen das, das, das und jenes, und Sie wollen am 1. August online sein. Es wird Sie so und so viel pro Monat kosten. Erste Rechnung: 15. August. Sie können loslegen. Das ist alles, was Sie wissen müssen.”
Silver Plate ist kein Teil von Agendo und wird als eigenständige Initiative betrieben. Johan sieht es als Möglichkeit, das gesamte Ökosystem — einschließlich Agendo — einfacher zugänglich zu machen.
Wichtigste Erkenntnisse
- Die Agendo–Sensorberg-Integration schafft einen vollständig automatisierten Einzugsablauf: Eine Buchung aktiviert den Zugang, das Ende einer Buchung entzieht ihn — kein manueller Schritt erforderlich
- Mixed-Use-Gebäude sind eine ungenutzte Umsatzchance; die gleiche digitale Infrastruktur, die Self-Storage betreibt, kann Konferenzräume, Coworking-Plätze und ungenutzte Flächen für externe Buchungen öffnen
- Entwerfen Sie Ihr Geschäftsmodell zuerst für einen digitalen Ablauf — Komplexität, die sich nicht sauber in ein Buchungssystem übersetzen lässt, ist ein Signal zur Vereinfachung, nicht zur Suche nach einem Workaround
- Die Angst vor dem vollständig unbemannten Betrieb ist verständlich, aber durch die Daten nicht gerechtfertigt: 99,8 % der Kunden in unbemannten Räumen kommen ohne Hilfe zurecht
- Digitaler Betrieb macht Kundenverhalten sichtbar, das analoge Anlagen niemals erkennen könnten — nutzen Sie es, um Ihr Modell anzupassen und mit Zuversicht zu skalieren
- Erstbetreiber sollten nicht fünf Lieferanten alleine koordinieren müssen; Initiativen wie Silver Plate weisen auf eine Zukunft hin, in der der vollständige digitale Stack als eine einzige, verwaltete Dienstleistung geliefert wird
Die Technologie, eine Anlage ohne manuellen Verwaltungsaufwand zu betreiben, existiert bereits. Die Frage ist, ob Betreiber es wagen, sie zu nutzen.
