Podcast-Gäste: Martin Wild, Co-Gründer & Geschäftsführer, Kinnovis · Louise Stokes, Head of Sales, Kinnovis
Moderatorin: Laura Heuer, Sensorberg (Head of Sales & Marketing)
Thema: Datengetriebenes Self-Storage — Belegung, Revenue Management, Buchungsengines & KI
Episodenüberblick
In dieser Episode von The Smart Storage Talk spricht Laura Heuer mit Martin Wild und Louise Stokes von Kinnovis darüber, wie Daten den modernen Self-Storage-Betrieb prägen.
Martin kennt die Herausforderungen von Betreibern aus eigener Erfahrung. Er hat vor 8 Jahren sein eigenes Self-Storage-Unternehmen in Österreich aufgebaut — 8 Anlagen, alle mit Sensorberg — bevor er Kinnovis mitgründete, um anderen Betreibern die operative Intelligenz zugänglich zu machen, die er sich selbst von Anfang an gewünscht hätte. Louise bringt eine einzigartige Perspektive mit: Sie war die erste Mitarbeiterin bei Swift Storage in Australien und half dabei, das Unternehmen in nur dreieinhalb Jahren von einem auf 15 Standorte zu wachsen, bevor sie als Head of Sales zu Kinnovis wechselte.
Gemeinsam sprechen sie über:
- Warum das Bauchgefühl allein nicht mehr ausreicht
- Welche Daten wirklich zählen — und wann
- Warum eine Buchungsengine ein echter Gamechanger für Umsatz ist, nicht nur eine Annehmlichkeit
- Wie Kunden Self-Storage nutzen (und was das für Ihren Betrieb bedeutet)
- Wohin die KI die Branche als nächstes führt
Diese Episode ist unverzichtbar für Betreiber in jeder Phase — ob Sie Ihre erste Anlage eröffnen oder ein Multi-Standort-Portfolio verwalten.
Über Kinnovis
Kinnovis ist eine Self-Storage-Management-Softwareplattform, die aus einem echten operativen Bedarf heraus entstanden ist. Martin und seine Mitgründer entwickelten sie für ihren eigenen 8-Anlagen-Betrieb in Wien und skalierten sie dann zu einem kommerziellen Produkt. Heute betreut Kinnovis Kunden in 18 europäischen Ländern und hilft Betreibern, Buchungen, Umsätze, Zutrittskontrollintegrationen und Berichte über eine einzige Plattform zu verwalten.
Was ist die wahre Kraft von Daten im Self-Storage?
Martin: „Ein gutes Bauchgefühl ist sehr wichtig — aber definitiv nicht alles. Man muss es mit guten Daten kombinieren. Und man muss diese Daten über ein funktionierendes System erhalten, das sie korrekt strukturiert. Ohne ordentlich strukturierte Daten wird man sie niemals richtig interpretieren können.”
Datengetriebener Betrieb ist nicht nur etwas für große Plattformen. Selbst Einzelstandort-Betreiber profitieren davon, Annahmen durch Fakten zu ersetzen. Louise beschreibt den Moment, in dem das bei Swift Storage zur Realität wurde:
Louise: „Die Eigentümer waren viele Jahre in der Branche tätig. Sie hatten viele Annahmen darüber, wie eine Storage-Anlage funktionieren sollte. Mit Daten konnten wir diese Annahmen testen — und das Rätselraten eliminieren. Manche ihrer Annahmen wurden vollständig auf den Kopf gestellt. Ein Warnsignal ist, wenn jemand sagt: ‚Das haben wir schon immer so gemacht.’ Das sollte immer hinterfragt werden.”
Welche Daten sollten Betreiber wirklich erheben?
Die Antwort hängt davon ab, wo Sie sich auf Ihrem Wachstumspfad befinden.
Anfangsphase: Belegung und Einheitengrößen
Wenn Sie Ihre erste Anlage eröffnen, steht das Verstehen der Nachfrage im Vordergrund. Welche Einheitengrößen wählen Mieter? Wie sehen die saisonalen Muster aus? Und entscheidend — decken sie sich mit dem, was Branchenberichte sagen, oder verhält sich Ihr lokaler Markt anders?
Beim Wachstum: Revenue Management
Sobald die Belegung stabil ist, verlagert sich der Fokus auf die Rendite. Das bedeutet, die eigenen Preise, die Preise der Wettbewerber und die Entwicklung des Umsatzes pro Quadratmeter im Blick zu behalten.
Auf Portfolio-Ebene: granulare Attribution
Für größere Betreiber mit erheblichen Marketingbudgets steigt der erforderliche Detailgrad erheblich. Martin erklärt:
Martin: „Wenn man ein Google-Budget im fünf- bis sechsstelligen Bereich hat, muss man wirklich jedes Detail kennen — woher jeder einzelne Kunde kam, wer über das Buchungsportal kam, wer über eine Buchung eines Mitarbeiters kam, wer die Anlage wann betreten hat. All das zusammen hilft Ihnen, Ihr Budget zu optimieren. Sie verschwenden möglicherweise heute viel Geld, ohne es zu wissen.”
Louise ergänzt, dass die Visualisierung von Daten genauso wichtig ist wie deren Erhebung:
Louise: „Wir alle erheben jede Menge Daten — sie sind alle vorhanden. Aber sie auf sinnvolle Weise visualisieren zu können, macht den Unterschied. Bei Swift Storage war eine unserer Schlüsselkennzahlen die Kosten pro Einzug. Simpel, aber unglaublich wirkungsvoll für die Steuerung und Anpassung unserer Marketingstrategie.”
Warum eine Buchungsengine den Umsatz revolutioniert
Kontaktformulare waren nie die Antwort. Laura bringt es direkt auf den Punkt — bis zu drei Tage auf einen Rückruf zu warten ist für den heutigen Self-Storage-Kunden schlicht keine Option.
Martin ist unmissverständlich:
Martin: „Die größte, bedeutsamste Veränderung, die Sie erleben werden, ist die plötzliche Erkenntnis, wie viele Buchungen außerhalb der Öffnungszeiten eingehen. Die Menschen wollen transparente Preise. Sie wollen genau wissen, worauf sie sich einlassen. Und viele wollen mit niemandem sprechen. Unsere Generation ist das beste Beispiel — wir buchen Flüge, wir buchen Hotels. Warum nicht Self-Storage? Es ist dasselbe.”
Louises Daten aus Swift Storage belegen das:
Louise: „60 % unserer Kunden haben gebucht, ohne jemals mit uns gesprochen zu haben. Die 40 % brauchten nur einen zweiminütigen Anruf oder einen kurzen Web-Chat. Und 80 % waren auf einem mobilen Gerät — man muss also in einem mobilen Umfeld agieren, ohne Wenn und Aber.”
Eine Buchungsengine sorgt außerdem für Datenintegrität. Wenn jeder Kunde durch einen einheitlichen digitalen Prozess läuft — seinen Vertrag online unterzeichnet, seinen Identitätsnachweis digital abschließt — bleiben die Daten sauber und der Betrieb skaliert reibungslos.
Storage ist ein Grundbedürfnis — Kunden brauchen es jetzt
Eine der wichtigsten Erkenntnisse dieser Episode ist die Natur der Storage-Nachfrage. Sie ist selten geplant. Sie wird ausgelöst.
Martin beschreibt es treffend:
Martin: „Menschen planen ihr Privatleben nicht weit voraus. Jemand, der an einem Samstagabend umzieht, stellt plötzlich fest, dass etwas nicht passt. Die Schlüssel müssen bis Montagmorgen zurückgegeben werden. Der Mietwagen ist nur heute verfügbar. Ein Self-Storage, das nach alter Schule funktioniert — kein digitaler Zugang, kein Buchungsportal — wird diesen Deal einfach nicht bekommen.”
Louise fügt die emotionale Dimension hinzu:
Louise: „Storage ist ein Grundbedürfnis. Menschen brauchen es, wenn sie es brauchen — beim Umzug, beim Auswandern, bei großen Lebensereignissen. Man muss es schnell finden, erledigen, was man erledigen muss, und weitermachen können. Es gibt tausend andere Dinge zu regeln. Es ist eine Sorge weniger — und der Betreiber muss das einfach machen.”
Upselling und Zusatzumsätze
Eine Buchungsengine dient nicht nur dazu, die Miete zu sichern. Sie ist ein eigenständiger Umsatzkanal.
Martin identifiziert die wichtigsten Upselling-Kategorien: Versicherung, Premium-24/7-Zugang, Reinigungsgebühren, Verpackungsmaterialien. Das Prinzip ist durchgängig — je mehr Probleme man dem Kunden während des Buchungsprozesses löst, desto besser.
Martin: „Mehr Probleme im Buchungsportal zu lösen bedeutet mehr Umsatz. Es geht nicht nur um den Stellplatz — es könnten auch zusätzliche Dienstleistungen sein. Je mehr Sorgen man dem Kunden im Vorfeld abnimmt, desto besser für alle.”
Wie wird KI die Zukunft des Self-Storage prägen?
Martin und Louise sind sich einig: KI verändert das Self-Storage bereits jetzt grundlegend, und Betreiber, die sich ihr nicht öffnen, werden zurückfallen.
Kundenkommunikation
Martin: „KI wird bei der Kundenkommunikation enorm helfen. Viele Betreiber sind zögerlich, Technologie für den Kundenkontakt einzusetzen — aber sie sind genauso zögerlich, an einem Sonntagabend zu arbeiten. Mit KI lässt sich beides kombinieren: Kunden rund um die Uhr bedienen und trotzdem Montagmorgen als menschliche Präsenz da sein.”
KI-gestützte Chat- und Sprachtools sind bereits verfügbar und in der Lage, routinemäßige Anfragen auf natürliche, menschlich wirkende Weise zu bearbeiten — zu jeder Tages- und Nachtzeit.
Dateninterpretation
Martin: „Jeder hat 15 verschiedene Berichte, und es ist unglaublich mühsam, sie jeden Monat durchzugehen und die richtigen Schlüsse zu ziehen. KI ist dabei herausragend. Deshalb integrieren wir KI bei Kinnovis buchstäblich in alles — weil das Potenzial, Zeit zu sparen und Betreibern bessere Entscheidungen zu ermöglichen, enorm ist.”
Louise beschreibt KI als verbindende Schicht über den gesamten Tech-Stack:
Louise: „Es ist jetzt möglich, alle Daten aus all Ihren verschiedenen Quellen zusammenzuführen — Ihre Verwaltungsplattform, Ihre Zutrittskontrolle, Ihr digitales Marketing — und schnell einen Überblick zu gewinnen. Das PMS ist Ihre zentrale Datenquelle. KI kann drumherum sitzen und alles handlungsrelevant machen. Wer das nicht annimmt, wird von anderen Betreibern überholt. Dann wird Disruption zum echten Risiko.”
Die menschliche Chance
Der vielleicht einprägsamste Satz der Episode stammt von Martin:
Martin: „In der Zukunft werden wir Menschen für menschlichen Kontakt einsetzen. All die Verwaltung, die wir heute noch erledigen, wie Affen am Laptop — das wird alles automatisiert. Endlich kommen wir dahin, wo wir alle sein wollen: bei Menschen sein, mit Menschen sprechen.”
Louise fasst es zusammen: „Wir können uns auf Beziehungen konzentrieren. Menschlichen Kontakt. Dafür ist das alles da.”
Wichtigste Erkenntnisse
- Daten allein haben keinen Wert — sie müssen strukturiert, visualisiert und in Maßnahmen umgesetzt werden
- Die Art der relevanten Daten verändert sich mit dem Wachstum: zuerst Belegung, dann Revenue Management, bei skalierenden Betrieben granulare Attribution
- Eine Buchungsengine sichert Umsätze, die ein Kontaktformular nie erreichen wird — 60 % der Kunden buchen, ohne mit jemandem zu sprechen
- Storage-Nachfrage wird durch Lebensereignisse ausgelöst. Wer digital nicht erreichbar ist, ist nicht im Rennen
- Upselling im Buchungsprozess — Versicherung, Zugangs-Upgrades, Verpackungsmaterial — steigert den Umsatz pro Kunde spürbar
- KI transformiert das Self-Storage bereits und wird sich weiter beschleunigen — in der Kundenkommunikation, im Reporting und im Betrieb
Die Betreiber, die gewinnen, sind diejenigen, die aufhören zu raten und anfangen zu wissen.
